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                保利地產養老業務的實踐與探索

                本文選自養老網阿杜在第二屆“中國老年住區百城(企業)聯動項目信息交流會”上對保利建投/保利安平/投管業務負責人助理總經理沈毅先生的演講的整理,附全文:
                     保利建投/保利安平/投管業務負責人助理總經理沈毅先生發表演講

                沈毅:今天在座的很多都是從事房地產行業的一些企業和來賓,我猜測我做一些關于項目投資決策方面的分享,包括我們保利在養老方面做了哪些探索和嘗試,可能會是大家感興趣的,希望能夠對各位提供一些參考或幫助。

                                                         保利地產養老業務的實踐與探索

                前言

                   中國目前的養老市場情況大家都非常熟悉,人口老齡化日趨嚴重,當下僅僅是一個開始,我們相信在未來五到十年,中國的老齡化會進入爆發式的增長期。近年,越來越多的投資者紛紛進入養老住宅市場,從目前公開資料披露的上百個養老項目來看,主要集中在北京、上海、廣州等經濟比較發達的區域。在這樣一個養老大潮里面,我們發現投資的主體有很多種,包括地產公司、養老服務機構、保險機構等等不同種類、多元化的投資主體進入到了養老這樣一個行業里來,其中也不乏非常多的優秀企業,如萬科、綠城、中國人壽、泰康、北京太陽城以及保利地產等。

                    中國房地產行業經過二十多年的快速發展,目前已經進入到“白銀”階段,尋找新的利潤增長點一定是眾多房企的工作重點。保利地產作為國內最大的上市房地產公司,我們非常看好養老這個方向,也希望在這個新的領域里面有所作為。但是客觀的講,不是說有市場就一定能賺錢,這也是經過了幾年的摸索,我們才有了這樣一些體會。

                 

                他山之石——美國

                 

                1、美國養老地產開發模式的顯著特點:投資、開發和運營相分離

                我們對發達國家投資模式的研究,對我們實際業務的安排布局會有很大的幫助。今天我重點看一下美國和日本的投資情況。美國的養老地產開發模式的特點非常顯著,就是投資者、建筑者和運營者三者的職能界限非常清晰,這一點應該說對我們來講有很大的借鑒意義。為什么會有這樣一個特征?


                 

                2、美國養老社區主流投資商性質多是REITs

                美國目前主流的養老社區投資者投資的方式主要是通過REITs的方式,盡管在中國目前我們還沒有非常成熟的REITs的條件,但是經過幾年的摸索,經過對美國養老地產的一些了解,我相信在中國進行經濟結構改革的一個重要階段內,我們會迎來REITs的一個很好階段,也相信在座的各位房地產從業者會更多關注它。美國養老地產排名前幾位的都是以REITs的方式在做。

                3、投資領域多元化,基本覆蓋全產業鏈

                      養老投資的產業鏈是非常完整的,包括養老、醫療、護理、生命科學、辦公等等相關的全產業鏈的投資行為,這樣的全產業鏈投資對他們在養老行業里面的布局和盈利是非常有利的。中國的房地產開發企業如果進入養老行業,是不是也要做一個全產業鏈的投資呢?我們可以看到美國的情況,從收入貢獻上來看,或者換句話說,從盈利能力上來看,養老社區和專業的護理院正逐漸成為美國的養老地產商營業收入貢獻的核心力量。這一點結論相信可能對我們還是比較有價值的。


                4、投資方式多元化

                      剛才講的是投資方,現在我們來看另外的一方,因為投資方投資的方式是比較多元化的,因此他和運營商之間的這種合作方式也就比較多元化。以凈出租或委托管理為主,包括債權投資和股權投資,參與開發與再開發。美國的投資商一般與運營商簽訂長期租賃合同或委托運營合同,以保證旗下物業的入住率。我們可以得出這樣一個結論,美國投資商一方面通過股權融資獲得源源不斷的外部資金注入,降低融資成本,另一方面通過多元化的投資與運營商建立長期穩定的合作關系,確保收入增長,并且賺取超額的利潤。這個特征是美國養老地產界比較普遍的一個特征。


                     大家可以看到這樣一個圖,在這張圖上我們可以看到投資者、運營者和建筑者三者之間不同的關系,以及三者在各自界限內的工作領域的一些責權利的劃分。這些對我們中國目前養老地產的走向,以及大家在選擇適合自己的一些業務的時候,可能會比較有參考價值。

                5、運營商市場集中度高

                    剛才講的是美國的投資者,現在我們來看一下美國的運營者。美國的養老運營商市場集中度是非常高的,換句話說,排名前幾位的基本在美國養老運營市場上處于一個非常高的份額。舉個例子,前十大的運營商擁有房間數將近29萬,這個數值相當于美國養老市場將近60%的份額。說明什么呢?說明對于一個運營者的商業邏輯是什么?通過快速的規模化的擴張,實現自己在相應業務領域里足夠的市場份額,以及主要的收入能力和盈利的能力。我們看一下排名第一位的和排名第二位的,這兩家在2014年以前,從2005年到2014年都進行了快速的并購方式的擴張。在2014年排名第一位和排名第二位的兩家又進行了一次并購,也就是二合一,真正意義上成為了美國養老地產運營商市場上的第一。中國會不會產生這樣一個第一呢?



                他山之石——日本

                      前面簡單分享一下美國的情況,現在簡單介紹一下日本,因為日本和中國一樣,同屬于亞洲國家。我相信在座的各位朋友可能對日本的情況也是非常熟悉的,所以簡單的摘幾個點跟大家做一個分享:一是目前的現狀,日本老齡化問題非常嚴重;二是目前日本養老介護保險制度的實施極大的促進了日本養老產業的發展,在購買介護服務時,購買者只需要承擔費用的10%,其余90%由保險來承擔;三是養老企業呈多元化的形態,醫療、生活支援、教育等等鏈條是比較集中的。日本我們可以借鑒什么呢?

                 

                借鑒一:地緣性客戶是養老項目的市場基礎

                以地緣性客戶為主,極大方便了這些養老項目開展日間照護、上門服務,豐富收入來源。

                借鑒二:單體單體規模普遍較小,通過連鎖化經營實現規模經濟優勢

                在日本一個養老機構里面有十幾張床位都是比較普遍的,一旦上百都算是大項目,但是在中國不是,在中國如果沒有建到千張床位,我們不好意思說我們做了一個大的養老項目。

                借鑒三、以緊湊戶型為主,注意功能和性價比

                房地產企業可能對這方面比較感興趣,日本養老機構里邊的戶型,單人間最小的戶型在15平米,大家可以想像15平米是個什么概念。

                借鑒四、收費模式非常清晰,低入住費項目更受歡迎

                由于日本金融市場不及美國發達,日本的養老機構普遍采用收取一次性入住費的方式,覆蓋前期投資,通過每個月收取管理費的形式覆蓋運營成本支出,實現盈利。 

                   對比美國、日本,我個人給房地產從業企業想投資養老業務的一些建議是這樣的:從商業模式運作來講,我們可以更多的去關注美國,因為他們商業運作的角度非常成熟,但是從服務和產品的精細化以及創新性來講,我們可以更多的借鑒日本,因為他們在標準化全過程領域是非常值得我們去學習的。

                 

                保利養老戰略

                全產業鏈培育,打造“三位一體”的中國式養老

                     一個地產企業走過來,相信對在座的各位會有一些有價值參考。首先介紹一下保利的養老戰略,我們一直稱它為“三位一體”,目前政府倡導居家、社區、機構三種模式,保利堅持全產業鏈培育,打造“三位一體”的中國式養老。我們認為我們的產業內核就是居家、社區、機構這三種模式,保利地產在這方面做了一個相對完整的布局和孵化。這里強調一下,依托股東平臺做的一些養老方面的探索,有一些盈利還是值得商榷的,但是這并不影響我們作為一個有社會責任感的企業在養老市場上進行更多的摸索。我們進行了很多這方面的一些嘗試,包括在去年年底還聯合中國太平洋人壽,共同發起了一支以養老和健康為主題的產業基金,基金規模差不多將近一百億,首期發行三十個億。

                兩個核心要素

                      保利養老戰略里面有兩個核心的要素,一是醫養結合,這個大家耳熟能詳了,不管是政府還是從業者大家都非常關注醫養結合在養老產業里面所起到的重要作用。二是智慧養老,我們相信智慧養老實際也是未來會影響養老行業在這個市場里有什么樣的發展,什么樣的作為的關鍵因素。醫養集合和智慧養老是我們的兩個抓手。

                和熹會項目的意義

                      保利地產在2010年正式進入到養老地產領域,在這一年我們把我們的投資和運營進行了相對清晰的剝離,這種剝離某種意義上是借鑒了美國的商業模式。在2012年真正擁有了自己的養老品牌和熹會,所以2012年對保利來講是非常重要的一年。按照組委會的安排,明天下午有興趣的企業和從業者到北京和熹會項目參觀,今天這個場合就不詳細介紹。

                      和熹會對房地產開發企業來講,是真正意義上的養老項目的一個試點,因為每個想進入這個行業的人都必須有他的第一次。和熹會是酒店改造項目,現在很多的房地產開發商手里有很多的存量資產,如果這種存量資產不能得到很好的利用,有可能就會變成不良資產。和熹會這個項目帶給保利的意義是什么?我們可以通過進入養老這樣一個業務領域,有效的幫助我們的主業,幫助我們去掉我們的不良資產,盤活它,使它產生很好的經濟價值,這是它非常重要的意義。

                保利的健康養老業務   

                      2015年是保利地產健康養老戰略走向全國發展的元年,2016年對我們做健康板塊的團隊來講也是非常重要的一年,因為我們的產品終于進入了保利地產集團的全生命居住周期這樣一個系統里面,正式提出了一個跟健康養老相關的全年齡段的全生命周期的居住產品。架構方面,通過保利健康產業投資公司作為重資產投資平臺、保利安平養老產業運營管理公司作為輕資產投資平臺,形成一個專業化養老健康產業結構。業務形態方面,比較典型的一是和熹會+內設醫務室,第二是高端社區綜合體,第三是和熹會+護理院,第四是和熹旅居公寓+綜合服務配套。還有依托健康和養老主題做這些全齡化社區,這都是我們現在做的一些產品和項目。除了做保利自己的項目以外,我們也承接政府的公建民營項目以及社會上一些優質企業的合作項目。

                保利的核心優勢

                      核心優勢要提及一下,我們依托保利平臺,確實獲得了很好的品牌影響力以及對接資源的一些便捷的效率。各個業務發展比較平衡,目前在國內有六十多個平臺公司,在主要的發達城市都可以實現項目的落地,這一點非常感謝我們的兄弟企業。還有我們的標準化輸出的能力和專業研究能力,以及強大的設計能力和成本控制能力,相信都是每個房地產開發企業都沒有辦法回避的。

                      以上就是我今天分享的主要內容,因為時間關系,講的比較有限,希望大家能夠有所收獲。以上的探索,保利地產邁出了堅定的第一步,但是要做好中國養老,我們要做的還有很多。保利作為國內最大的央企房地產上市公司,還是非常講社會責任感的,從我們董事長以及我們下面全部的團隊都有這樣一顆心,有這樣一個情懷,在做這樣一件事情。今天機會非常難得,我借這樣一個平臺,誠摯的邀請在座的各位領導和嘉賓有合適的機會到廣州或者到北京來我們保利作客,我們多點交流,在養老這樣一個業務領域,保利是開放的,也歡迎有識之士以及優質的企業,以各種方式來洽談合作,共同推進中國養老事業的發展。謝謝大家。

                 

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